Por primera vez en más de 20 años, el número de hogares que viven en arriendo superó al de propietarios en Colombia. Así lo revela un informe de Investigaciones Económicas de Corficolombiana, que advierte sobre un cambio estructural en la tenencia de vivienda, impulsado por los altos precios, el crédito restringido y una transformación demográfica sin precedentes.

Según el estudio, desde 2022 más colombianos viven arrendando que en vivienda propia, una tendencia que se ha consolidado rápidamente. Cuatro de cada diez hogares en el país residen hoy en arriendo, frente al 31,4% registrado hace dos décadas. En contraste, el porcentaje de propietarios cayó del 53,3% al 40%.

Corficolombiana señala que Colombia ya lidera en América Latina la proporción de hogares arrendatarios, superando ampliamente el promedio regional, que oscila entre el 10% y el 30%.

El costo de comprar vivienda ha crecido a un ritmo muy superior al de los ingresos. Entre 2004 y 2024, los precios de la vivienda nueva y usada subieron 466%, mientras los arriendos solo lo hicieron en 116%. En términos reales, las casas y apartamentos se encarecieron tres veces más que la inflación y el doble que los salarios.

“Los precios de la vivienda han subido tres veces más que la inflación y dos veces más que el salario mínimo, lo que ha limitado el acceso de las familias a la compra”, detalla el informe.

Hace 15 años, un hogar necesitaba 4,8 salarios mínimos para pagar un crédito de COP$100 millones. Hoy, una vivienda similar cuesta más de COP$300 millones y requiere al menos 5,8 salarios mínimos. En consecuencia, solo el 8% de los hogares tiene capacidad para comprar una vivienda No VIS, frente al 17% en 2010.

A ello se suma la exigencia de un ahorro previo del 30% del valor del inmueble, equivalente a más de 70 salarios mínimos para una unidad promedio, un requisito inalcanzable para la mayoría.

Crédito hipotecario: un sistema que no despega

Colombia tiene uno de los sistemas hipotecarios más rezagados de la región. La cartera hipotecaria equivale al 7,6% del PIB, mientras en Chile representa el 25,8% y en México el 10,4%. Solo el 3,1% de los adultos colombianos posee un crédito para compra de vivienda.

Las altas tasas de interés —promediadas en 11,8% nominal y 6,8% real entre 2011 y 2024—, junto con la informalidad laboral superior al 50%, han hecho que el acceso al crédito sea prácticamente imposible para gran parte de la población.

“La falta de ingresos estables y formales impide que los hogares cumplan los requisitos del sistema financiero”, explica Corficolombiana, que además señala que el ratio crédito/valor del inmueble no supera el 50%, muy por debajo del tope permitido.

Estratos populares al alza y nuevos modelos de vida

El fenómeno del arriendo tiene un rostro urbano. Cundinamarca (52,9%), Bogotá (50,5%) y Valle del Cauca (49%) lideran la proporción de hogares arrendatarios. En los estratos 1 y 2, el porcentaje de familias que alquilan su vivienda pasó del 28% al 40% entre 2003 y 2024.

Para las clases populares, el arriendo dejó de ser una etapa transitoria para convertirse en una condición permanente. En los estratos medios, la cifra aumentó de 43% a 48%.

El cambio demográfico refuerza el auge del arriendo. El tamaño promedio de los hogares cayó de seis personas en 1960 a menos de tres hoy, y los hogares unipersonales ya representan uno de cada cinco.

“El 43% de los hogares unipersonales vive en arriendo, frente al 35% que es propietario”, indica el estudio. Hogares más pequeños y con un solo ingreso prefieren alquilar, tendencia que replica modelos observados en países como Japón o Alemania.

El desafío: adaptar la política de vivienda al nuevo país

Corficolombiana concluye que la política de vivienda debe adaptarse a esta nueva realidad, no revertirla. Esto implica facilitar el acceso al crédito para quienes pueden comprar y formalizar el mercado del arriendo con incentivos, seguridad jurídica y estándares de calidad.

“El auge del arriendo no es una señal de atraso, sino una transformación estructural del mercado. Más que un país de propietarios, Colombia se convierte en una sociedad de arrendatarios”, advierte la entidad.

De cara a 2050, la firma estima que el número de hogares crecerá cerca del 100%, mientras la población solo aumentará un 16%. Ese desequilibrio consolidará un mercado dominado por el alquiler, viviendas pequeñas y contratos flexibles, en un país donde tener techo ya no implica necesariamente ser dueño.