Medellín se consolidó como la ciudad más costosa para arrendar vivienda en Colombia, superando por primera vez a Bogotá y Cartagena, según un estudio del Banco de la República que analizó la evolución del mercado de arriendo entre 2008 y 2024. El informe detalla que las brechas entre ciudades pueden llegar hasta el 25%, incluso tras ajustar por las características estructurales de las viviendas, lo que evidencia una marcada desigualdad territorial en el acceso a la vivienda.

El documento —elaborado por los investigadores Luis Galvis-Aponte, Adriana Ortega-Arrieta y Adriana Rivera-Zárate— señala que el ascenso de Medellín comenzó en 2017, cuando los precios del arriendo iniciaron un crecimiento sostenido impulsado por su dinamismo empresarial, el auge del turismo, el trabajo remoto y la llegada de extranjeros y nómadas digitales.

“Hacia 2024 es Medellín la que emerge como líder, reflejando un proceso de valorización sostenido en la última década”, concluyen los autores.

El estudio también destaca que Bogotá conserva el segundo lugar, mientras que Barranquilla y Santa Marta ascienden posiciones, en tanto que varias capitales intermedias presentan precios más bajos y estables.

El informe del Banco Central confirma un cambio estructural en la tenencia de vivienda. Entre 2008 y 2024, la proporción de hogares arrendatarios pasó del 32% al 40,5% a nivel nacional, y del 42,3% al 49,8% en las cabeceras municipales. Paralelamente, los hogares propietarios cayeron del 48,1% al 35,2%, lo que refleja una pérdida de capacidad adquisitiva y mayores barreras para acceder al crédito hipotecario.

El documento atribuye esta transformación a la desaceleración de la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y las dificultades de financiamiento. Los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) disminuyeron un 10,2% anual en 2024, mientras que las iniciaciones de construcción cayeron 9,3%. En vivienda No VIS, las reducciones fueron aún más pronunciadas.

Un mercado clave para la economía y la inflación

El mercado del arriendo alcanzó en 2024 un valor estimado de $26,4 billones, equivalente al 8,8% del PIB nacional, según el Banco de la República. Además de su peso económico, el arriendo tiene un impacto directo en la inflación, ya que representa cerca de una cuarta parte de la canasta del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Durante 2024, el DANE registró una variación acumulada de 6,52% para el arriendo efectivo y 6,28% para el arriendo imputado, cifras ligeramente superiores a la inflación total del 5,81%.

“Un mismo nivel de ingreso nominal no se traduce necesariamente en el mismo nivel de bienestar en todas las ciudades del país”, advierte el informe, al subrayar cómo los altos precios del arriendo pueden erosionar el poder adquisitivo de los hogares urbanos.

Nuevas tendencias y cambios en la demanda

Según el Informe Trimestral 2025 de Ciencuadras y El Libertador, los precios de los arriendos mantienen una tendencia moderada: los de casas subieron 8,8% y los de apartamentos 8,3%, ambos por debajo del IPC nacional.
También se observa un auge de los apartaestudios, cuya demanda pasó del 2,8% en 2024 al 5,7% en 2025, impulsada por nuevos estilos de vida urbanos, el teletrabajo y la búsqueda de independencia.

El auge inmobiliario se descentraliza, Barranquilla, Cartagena, Pereira, Bucaramanga y Montería muestran crecimientos acelerados en oferta y demanda, mientras Envigado, Rionegro y Sabaneta se consolidan como alternativas cercanas a Medellín.

Pese a la desaceleración de la construcción y la suspensión del programa “Mi Casa Ya”, Fedelonjas proyecta que el PIB inmobiliario crecerá 2% en 2025, apoyado en la reactivación prevista para el segundo semestre.
“El sector mantiene su estabilidad, aunque las tasas de interés continúan altas y los subsidios siguen suspendidos”, explicó Mario Ramírez, presidente de la federación.

Con Medellín al frente del ranking, el mercado del arriendo colombiano entra en una nueva etapa, más urbana, más competitiva y con mayores desafíos de equidad habitacional.